[구변정변] 전셋집에 문제가 너무 많아요

 

살다보면~ 아는 변호사 한 두 명쯤 있어야 든든하죠?
맘톡에서 쫌 아는 변호사 언니 두분을 모셨어요!

법률사무소 비상의 구민혜 변호사님, 그리고 정원진 변호사님
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답변 가능한 상담 분야는 아래와 같습니다.

가사분야
재판상 이혼, 협의이혼, 사실혼 재산분할, 양육비 청구, 면접교섭신청, 상속, 유류분 청구, 상속포기, 한정승인, 성년후견, 성과 본 변경 등



그러면 그 동안 맘톡에서 상담한 내용을 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

합의서 내용에 상대방 측 정보가 없어요.

 

집 앞 신축빌라 건설로 인해 소음 및 분진, 집 벽에 금이 가는 등 개인 재산 손해를 보았습니다. 그래서 구청과 공사 건설현장 소장 및 건설회사 관계자에게 항의를 하였으나 더 이상의 항의는 힘들겠다는 판단으로 합의를 보게 됐습니다. 그런데 합의서 내용에는 저희 쪽 정보만 기재되어있고 상대방 측 정보는 이름, 주소, 서명 그 어떠한 것도 하지 않고 합의서를 작성했는데요 이런 식의 합의서도 효력이 있는 건가요? 저희 쪽 개인 정보만 유출된 거 같아서 걱정됩니다. 

 

#구변정변 답변


우선 합의서작성을 하셨는데, 합의서에 상대방의 정보는 이름, 주소와 서명만 있는 경우에 합의서로서 효력이 있는 지 문의하셨는데, 이러한 합의서는 합의계약서로서 합의 조건과 상대방과 본인의 인적사항, 합의날짜, 서명날인 등이 들어가는데, 우선 자필로 서명으로 했다면 합의내용에 대해 효력이 있는 합의서로 볼 수 있습니다. 그런데 합의내용을 어떻게 하였는 지가 중요하며, 합의내용을 이행하는 이행기한도 설정하고, 만약 이행하지 않았을 경우도 상정하여 손해배상약정을 하는 것이 좋습니다. 그리고 만약 질문자님의 개인정보를 유출한다면 그 경우에는 민,형사적으로 별도 대응을 하셔야 합니다.
만약 상대방이 작성한 합의내용을 이행하지 않는다면 우선 내용증명을 보내시면서 ‘합의내용이행을 언제까지 이행하라. 그때까지 이행하지 아니하면 법적조치를 취하겠다’고 최고하시고, 그 이행기까지 상대방이 이행하지 않을 시에는 합의서와 내용증명을 근거로 합의내용이행 및 손해배상청구를 소송상 제기하셔야 할 것으로 보입니다.  

 

누수로 인해 피해가 많아요.

 

필로티 구조로 된 빌라에 살고 있습니다. 어느 날부터 주차장 천장에서 물이 새기 시작하더니 겨울이 돼서는 온 천장에 물이 떨어져서 1층 계단과 주차장 쪽에 물이 얼어있습니다. 빌라 주민들이 기술자를 불러서 확인해보니 202호에서 물이 새는 거 같다고 하는데요. 집주인은 현재 전세를 준 상황이라 주민들이 집주인에게 돌아가며 전화를 했지만 지금 당장 고쳐줄 돈이 없다고 집 팔려고 내놓았으니 우선 고쳐놓으면 집 팔고 돈을 주겠다고 합니다. 주민들이 돈을 모아서 고치고 감당하기엔 그 집의 문제인데 어떤 방법이 있는지 알고 싶습니다.

 

#구변정변 답변

 

우선 기술자를 불러서 확인한 결과 202호에서 누수가 된다는 점을 확인하시고, 202호 주인에게 연락을 했는데도 변명만 하면서 피하는 경우에는 우선 내용증명을 보내셔서 누수로 인해 발생한 피해보상 및 수리를 요청하시길 바랍니다. 그럼에도 불구하고 만약 202호 주인이 막무가내로 나온다면 그 경우에는 법원에 조정신청이나 소송을 제기하여야 할 것으로 보입니다. 누수로 인해 빌라에 물이 새서 여러 가지 불편을 겪고 있고 특히 겨울철이라 공용부분인 1층계단과 주차장이 얼게 되면 2차 피해가 발생할 수 도 있는 바, 민법 750조, 758조에 근거하여 손해배상청구 및 민법 214조에 근거하여 방지공사를 청구할 수 있을 것으로 사료됩니다.

 

전셋집에 하자가 너무 많아요.

 

전세로 살고 있는 집에 문제가 많이 있습니다. 얼마 전에는 갑자기 화장실 수납장이 떨어져서 변기 뚜껑도 부서진 상태에요. 화장실에 아이가 있었다면 끔찍한 상황이었어요. 수납 장을 확인해보니 위에만 못질하고 제대로 고정이 안된 상태였어요. 집주인한테 연락하니 그게 왜 떨어지냐고 투덜거리면서 변기 뚜껑과 수납 장을 다시 해준다고 했는데 다시 연락 와서는 변기 회사가 없어져서 뚜껑을 못 구하고 새로 변기를 싹 해야 한다고 그냥 지내라고 합니다. 저희 나가면 그때 새로 한다고요. 그리고 수납장도 그냥 못 박아준다고 다시 쓰라고 합니다. 곧 있으면 이사를 가려고 했지만 더 이상 이런 집에서 살기 힘들 거 같은데요 중간에 이사를 갈 경우 중개 보수료는 꼭 내야 하는 건가요? 

 

#구변정변 답변

 

질문자님께서 투룸 전세로 사신다고 하시니, 이 경우에는 주택임대차보호법과 민법상 임대차규정이 적용됩니다. 이러한 임대차의 경우에는 민법 제623조에 의해 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 규정하고 있습니다.
그런데 이러한 임대인의 수선의무에 대해서 대법원 판례는 임차인이 임대목적물을 사용, 수익할 수 없을 정도에만 인정되고, 임대목적물의 수선의무는 특약으로 임차인이 부담하게 할 수 있지만 그렇더라도 대규모의 수선은 임대인이 부담한다고 보고 있습니다. 즉, 임차인이 임대목적물인 집을 사용, 수익하는 데 있어서 임대차계약서나 전세계약서를 작성 시에 보통 특약으로 임차인이 수선의무를 부담한다고 하였더라도, 수선의 정도가 간단한 정도는 임차인이 부담하나, 대규모 수선의 경우에는 임대인이 부담하는 것입니다.

그러나 경우에 따라서는 임대인과 임차인이 협의 하에 수선을 하여 진행하고, 질문자님의 경우 임대인이 부담하기로 한 경우로 보이나, 임차목적물을 사용할 수 없어 임대차계약을 해지할 사유로는 보이지 않습니다. 따라서 질문자님의 경우, 아직 계약기간이 남아 있는 동안에 계약해지를 하시고 이사를 가실 경우에는 임대인의 귀책사유로 인한 계약해지가 아닌 바, 원칙적으로는 계약기간을 유지해야함에도 해지하는 것이므로 새로운 세입자를 구하는 데에 들어가는 중개수수료 등은 부담하셔야 할 것으로 보입니다. 또 전셋집을 계약하실 때는 가능한 입주 전에 전셋집의 당시 상태를 입증하기 위한 사진과 같은 증거를 남겨두시기 바라며, 사전에 수리할 부분에 대해서는 계약시에 미리 임대인에게 통지하고 조율을 한 후에, 입주하시는 편이 나중에 발생할 분쟁을 방지할 수 있습니다. 

 

전셋집 도배 관련으로 생활에 불편해요.

 

전셋집 도배관련으로 문제가 생겼습니다. 전세집에 이사오는날 전세입자가 가구를 다 빼놓으니 벽면 전체가 까맣게 곰팡이가 피어있었어요. 집주인께 도배요청을 했지만 계약서상 현상태로 들어오기로 했으니 도배를 해줄 수 없다고해서 어쩔 수 없이 저희가 도배를 천장빼고 전부 다 했습니다. 그런데 그 후에도 곰팡이가 생기기 시작해서 일부분만 도배를 다시 했는데요. 집주인이 일부분만 다른 도배지로 해서 지저분 하다며 다시 도배 요청을 요구하고 있습니다. 그리고 주방 천장에 누수가 있어서 벽지에 물이 스며들고있어서 수건으로 닦다가 벽지 일부가 벗겨졌는데요 그 부분까지 도배를 요구하는데 저희가 다 물어내야 하는지 궁금합니다.

 

#구변정변 답변

 

임대차계약을 체결하실 때, 미리 거주하실 집에 하자가 있는 지를 잘 확인하시고 또 추후 하자가 발생할 경우에 하자에 대해서 임대인이 수리 또는 보상을 해준다는 약정을 하시지 않으셨던 것 같습니다. 먼저 임대차계약에 있어 임대인은 수선의무를 부담하는데 이는 민법 제623조에 의해 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하고 있고, 여기서 ‘인도’는 단순한 인도가 아니라 ‘목적물을 임대차의 목적에 따라 사용·수익하기에 적합한 상태로의 인도를 뜻합니다. 그런데 이러한 임대인의 수선의무는 목적물에 파손 또는 장해(이하 ‘하자’)가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등 참조), 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담합니다.(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).
또 이러한 임대인의 수선의무의 대상이 되는 하자는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다고 보는 것이 판례입니다(서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 참조).

따라서 질문자님의 주택의 현재 상태가 누수가 계속 발생하여 목적물을 사용 수익하기 어려울 정도의 하자가 있고 그 수선에 많은 비용이 들어가거나 임차목적으로 거주하기가 어려울 정도의 하자라면 임대차목적물인 주택의 인도 당시에 있었던 하자라도 임대인이 수선의무를 부담한다고 보이므로 이에 대한 수선의무이행을 촉구하실 수 있고 만약 이 의무를 임대인이 이행하지 아니할 경우에는 임대차계약상 해지사유가 되오니 해지청구를 하실 수 있습니다. 따라서 임대차목적물에 누수가 발생하고 곰팡이가 생기고 향후 누수가 계속 발생하여 임대차목적물을 사용하기 어려운 등의 하자가 있다면 이에 대해서는 오히려 임대인에게 수선청구를 하고, 만약 임대인이 이를 거부하면 임대차계약을 해지청구를 하실 수 있을 것으로 사료됩니다. 

 

전 집주인이 외벽이 망가졌다고 보상을 요구해요.

 

벌써 이사 온 지 4개월이나 됐는데요. 전에 살던 집주인한테 전화가 왔습니다. 저희가 이사 나가면서 건물 외벽이 망가졌으니 와서 확인해보라고 하는데요. 보상을 요구하는 건데 벌써 4개월 전입니다. 반드시 저희가 책임져야 하는지 궁금합니다.

 

#구변정변 답변

 

갑자기 전집주인이 외벽수선비를 부담하라고 해서 황당하셨겠네요.. 4개월전에 이사를 나가신 집에서 갑자기 외벽수선비에 대해 청구를 하셨다니.. 우선 청구를 하신 쪽에서 질문자님이 이사하실 때 만든 손해라는 점에 대해 입증을 하셔야 하는데, 일방적인 주장에 대해서는 굳이 비용을 지불하지 않으셔도 될 것으로 보여 집니다. 이사를 한 지도 꽤 시간이 지났으므로, 발생한 손해에 대해 질문자님이 이사하면서 생긴 것이라고 추정되기도 어려울 것 같네요..

 

잘 보셨나요~?
마치 언니에게 상담받듯이 질문자의 마음을 헤아려 하나하나 정성스레 답변해주시죠 ^^
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