[구변정변] 부동산 계약서 주의사항

 

 

살다보면~ 아는 변호사 한 두 명쯤 있어야 든든하죠?
맘톡에서 쫌 아는 변호사 언니 두분을 모셨어요!

법률사무소 비상의 구민혜 변호사님, 그리고 정원진 변호사님
두 언니에게 무료 변호사 상담을 받고 싶다면 맘톡에 글을 작성하시면 됩니다.
단 작성시 반드시 #구변정변 을 본문내에 추가하셔야만 답변이 가능합니다.

답변은 24시간~48시간내(연휴 제외) 가능하며 답변이 없는 경우 맘톡 > 더보기 > 고객센터를 통해 문의해주세요.

답변 가능한 상담 분야는 아래와 같습니다.

가사분야
재판상 이혼, 협의이혼, 사실혼 재산분할, 양육비 청구, 면접교섭신청, 상속, 유류분 청구, 상속포기, 한정승인, 성년후견, 성과 본 변경 등



그러면 그 동안 맘톡에서 상담한 내용을 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

배수관 하수도 청소 세입자들이 비용 부담?

 

집주인이 배수관 하수도 청소를 했다고 1,2층 세입자에게 반씩 부담을 하라고 합니다. 월세인 경우 집주인이 아니고 세입자들이 부담하는 건가요?

 

#구변정변 답변

 

갑자기 집주인이 배수관 하수도 청소를 한다며 세입자에게 반씩 부담하라고 하셔서 문의를 주셨군요.

이러한 배수관 하수도 청소는 임대목적물을 사용하면서 발생하는 일종의 사용비용 또는 수리비용에 해당할 것으로 보입니다.

이러한 비용은 임대차계약 체결 시, 미리 누가 부담할 지를 명시하지 않아 종종 분쟁이 생기곤 합니다.


먼저 질문자께서 월세를 사신다고 하셨는데, 이는 민법상 임대차계약에 해당하며 이 경우에는 주택임대차보호법과 민법상 임대차규정이 적용됩니다.

배수관하수도 청소를 수선으로 보기에는 다소 무리가 있으나, 이에 대한 명확한 근거규정이나 구체적인 판례는 없어 임대인의 수선의무에 대한 규정과 판례를 이건에 참고할 수는 있습니다.


이에 대해 보자면, 임대차의 경우에는 민법 제623조에 의해 ‘임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다.’고 규정하고 있습니다.

 

이러한 임대인의 수선의무에 대해서 대법원 판례는 임차인이 임대목적물을 사용, 수익할 수 없을 정도에만 인정되고, 임대목적물의 수선의무는 특약으로 임차인이 부담하게 할 수 있지만 그렇더라도 대규모의 수선은 임대인이 부담한다고 보고 있습니다.

즉, 임차인이 임대목적물인 집을 사용, 수익하는 데 있어서 임대차계약서 작성 시에 보통 특약으로 임차인이 수선의무를 부담한다고 하였더라도, 수선의 정도가 간단한 정도는 임차인이 부담하나, 대규모 수선의 경우에는 임대인이 부담하는 것입니다.
이러한 판례의 태도를 보면 임대차 목적물을 사용하기 위해 들어가는 수선비용은 수선의 정도가 간단하면 임차인이, 대규모라면 임대인이 부담하는 게 맞다고 보여 집니다.

물론 이러한 민사관계는 당사자 간의 원만한 협의가 제일 중요해서 임차인과 임대인이 잘 협의하여 정하는 경우가 많습니다. 또 전세에 비해 월세는 임차인이 매월 월세를 내기에 임대인이 호의로 비용을 다 부담해주는 경우가 있으나 이 또한 결국 임차인과 임대인이 협의해야 하는 부분입니다.

만약 임대인 측에게 임차인분들이 관리비를 부담하고 있거나, 임차건물에 임차인 외에 임대인과 같이 거주하고 있다면 이런 부분을 주장하셔서 비용부담을 조정하시면 좋을 것 같습니다.

 

계약서 내용을 전혀 지키지 않은 상황

 

마음에 드는 집 7프로 계약금을 걸고 계약했습니다. 그런데 계약서 작성과 달리 날짜가 다가오는데도 수리할 부분과 남아있는 짐은 정리가 하나도 안 된 상태입니다. 집주인은 본인이 계약 파기도 안 했고 월세도 깎아주고 많은 배려를 해준 거 라며 아직 입주도 못한 집에 대한 이달 월세를 내라고 합니다. 만약 계약을 파기하게 되면 저희 계약금은 받지 못하는 건가요? 또 입주도 못한 집에 월세도 내야 되나요?

 

#구변정변 답변

 

주택임대차와 관련하여 분쟁이 발생하셨나보네요.

일단 적어주신 내용만으로는 완전한 사실관계가 파악되진 않아서 답변이 부정확할 수 있음을 미리 알려드립니다.

기존에 살고 계시던 집의 계약 만기가 10월 5일인데 그 전에 다른 집과 월세 계약을 하셨나보네요.

새로 이사 가려고 하시는 집에 잔금을 내야하는데 기존에 살고 계시던 집이 나가질 않아서 아직 보증금을 돌려받지 못하셨고, 이 때문에 잔금도 지급하지 못하고 계신 것으로 보입니다.

새로 작성한 계약서의 내용을 적어주시진 않아서 확실하진 않지만, 임대인 측에서 짐을 빼지 않고 수리도 하지 않아 임차인이 사용수익할 수 없는 상태로 임대목적물을 방치하고 있는 것이라면 이는 임대인의 계약내용 불이행이라는 귀책사유에 따라 계약해제사유가 있는 것으로 보입니다.

계약내용을 이행하고 있지 않다는 증거 (문자, 사진 등)를 확실하게 모아두시고, 내용증명우편으로 계약이행을 최고하셔야 할 것으로 보입니다. 임대인에게 기일을 정하여 사용수익할 수 있도록 짐을 빼고 수리를 완료하여 달라는 등의 계약서상 내용의 이행을 하라고 통지하면서 기일까지 이행하지 아니하는 경우 계약을 해제하며 계약금의 반환 및 손해를 배상해달라는 통지를 하시면 될 것으로 보입니다. 도배비지원도 계약서에 있었다면 이 역시 이행청구 가능한 부분입니다.

 

도배비 절반을 달라는 것은 계약서상 또는 구두로 합의된 내용이 아니므로 신경 쓰지 않으셔도 무방할 것으로 보입니다. 이후에도 계약이행을 하지 아니하는 경우 채무불이행을 이유로 계약해제통지를 하시고 이와 함께 손해배상청구를 하실 수 있습니다. 아마도 임대차계약서에 계약내용불이행에 관한 규정이 있을 것으로 보이므로 확인해보시기 바랍니다.

다만 기일 전에 임대인 측에서 계약내용을 이행하는 경우 임차인에게 잔금지급을 청구해 올 수 있습니다. 이러한 경우 잔금지급을 하지 못하게 되면 임차인의 귀책사유로 계약이 해제될 수 있으니 이에 유의하여 주시기 바랍니다.

 

계약서 없이 영수증만 받은 계약 환불 가능?

 

친정어머니께서 신축빌라를 알아보다가 현금 300만 원을 가계약금으로 계약을 하셨습니다. 문제는 지금 살고 있는 집을 내놓았지만 좀처럼 팔릴 기미가 안 보이고 새 집은 나머지 계약금을 지불해야 되는 상황인데요. 힘들어지다 보니 신축빌라 매입을 포기하기로 했습니다.
그런데 어머니께서 계약서 작성 없이 영수증만 받았는데요, 신축빌라 부동산 측에 사정을 이야기하고 가계약금 300만 원을 환불 요청했지만 어렵다고 합니다. 환불받을 수 있는 방법 없을까요?

 

#구변정변 답변

 

친정어머님께서 신축빌라를 알아보시다가 가계약금을 지급하셨는데 그 이후 매입을 포기하고 환불받고 싶지만 환불이 어려운 상황이신가 보네요.

우선 가계약이 무엇인지부터 살펴보겠습니다. 가계약이란 개념은 법률상 용어는 아닙니다만 부동산 거래 등에서 흔히 사용되고 있습니다. 아직 계약서를 작성하지 않은 상태에서 가계약금만 지급하고 영수증을 받은 경우, 이런 경우에도 계약이 성립하여서 매수인 귀책사유로 계약 해제시 이미 지급한 가계약금을 돌려받을 수 없는 것인지가 주로 문제되고 있습니다.

판례는 가계약금이 지급되고 부동산 매매계약서를 작성하지도 않고 계약내용에 대해 구체적으로 특정하지 않은 상태라면, 아직 계약이 성립되지 아니한 것으로 보고 있습니다. 그러나 가계약금이 지급될 때 계약내용의 중요사항에 해당되는 내용 즉 거래 목적물이 특정되고, 거래금액, 계약금, 중도금, 잔금의 지급 시기 등이 정해진 상태였다면 아직 계약서를 작성하지 않았다 하더라도 부동산 매매계약이 이루어진 것으로 보고 있습니다. (대법원 2006.11.24. 선고 2005다39594 등 참고)  

 

사안의 경우 어머님이 계약금, 중도금, 잔금의 지급 시기, 이사 날짜 등 계약의 주요부분이 이미 정해진 상태에서 가계약금이 지급되었고, 가계약금이 이미 건설사에 입금되었다면 계약 당사자들 사이에 계약이 성립되었다고 볼 수 있고, 매수인 측에서 계약을 파기하게 되는 경우 가계약금은 계약금의 성질을 갖게 되어 위약금으로서 몰수당할 수 있습니다.

결국 가계약금을 지급할 때 추후 계약 파기 시 가계약금은 환불한다는 내용의 약정서를 쓰지 않으셨다면 가계약금을 돌려받기는 어려울 것으로 보입니다.

가계약금을 환불받는 것이 어렵다고 답변 드리게 되어 안타까운 마음입니다.

혹시라도 다른 매수인을 찾아서 계약인수 등의 방법으로 해결해 보시는 것은 어떨지 제안해드리며, 앞으로 어떤 계약이든 가계약금은 계약 파기 시 환불한다는 약정을 반드시 하시길 권유드립니다.

 

잘 보셨나요~?
마치 언니에게 상담받듯이 질문자의 마음을 헤아려 하나하나 정성스레 답변해주시죠 ^^
맘톡에 질문하기 어려운 문제가 더 자세한 상담을 원한다면 법률사무소 비상으로 바로 연락주세요.

법률 상담전화 031 - 8009- 0909 
법률사무소 비상으로 바로가기 클릭



 

#변호사상담 #변호사 #무료변호사상담 #구변정변 #월세배수관 #부동산계약파기 #부동산계약금반환 #부동산계약해지 #부동산계약취소 #부동산계약위반

태그 목록

태그를 눌러 관심있는 정보를 찾아보세요

라이프 정보 목록

더욱 다양한 라이프 정보를 원한다면?
당신의 똑똑한 육아비서
맘톡에 오신 것을 환영합니다.
그냥 둘러볼게요
로그인 후 이용하실 수 있습니다.
취소
회원가입 후 이용하실 수 있습니다.
본인 인증 후 이용하실 수 있습니다.
취소
지역 정보를 입력하신 후 이용하실 수 있습니다.
확인
로딩중...