[구변정변] 누수로 인한 수리비용 보상 범위



살다보면~ 아는 변호사 한 두 명쯤 있어야 든든하죠?
맘톡에서 쫌 아는 변호사 언니 두분을 모셨어요!

법률사무소 비상의 구민혜 변호사님, 그리고 정원진 변호사님
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답변 가능한 상담 분야는 아래와 같습니다.

가사분야
재판상 이혼, 협의이혼, 사실혼 재산분할, 양육비 청구, 면접교섭신청, 상속, 유류분 청구, 상속포기, 한정승인, 성년후견, 성과 본 변경 등



그러면 그 동안 맘톡에서 상담한 내용을 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

누수로 인한 수리비용 부담

 

이사 온 지 얼마 안 됐는데 자가입니다. 

아랫집에서 벽지에 물이 묻었다고 누수인 거같다고 하는데요 누수 업체에서는 물이 떨어지지 않는 이상 찾기 힘들다고 조금 더 기다렸다가 수리하자고 하지만 아랫집에는 빨리해드려야 될 거 같아서 에어 부분에 조금 물이 새어 갈아줬습니다. 누수탐지기 금액도 만만치 않은데 오로지 저희 부담인지 궁금합니다.

 

#구변정변 답변

 

우선 누수로 인한 수선비용은 거주하시는 공동주택이 아파트의 경우에는 윗집의 전용공간에서 누수가 있었다면 윗집이 부담하고, 공동공간(급수배관이나 지하, 옥상, 아파트 외벽 등)에서 누수가 있었다면 관리비에 포함되어 조금씩 적립되는 장기수선 충당금으로 수선비용을 처리할 수 있어 관리사무소에 연락하여 하자보수를 요청하시면 됩니다.

또 빌라 같은 다세대 주택의 경우도 윗집 전용공간에서 누수가 있었다면 윗집이, 공동공간에서 누수가 있는 경우라면, 빌라 같은 경우에는 보통 관리비가 따로 없는 경우가 많아 장기수선 충당금이 없으므로 원칙적으로 전체 거주인들이 전용 면적별로 비례해서 비용을 걷어 처리해야 합니다.

그런데 누수의 원인을 파악하려면 우선 누수탐지를 통해 누수의 원인을 찾아야 합니다. 이러한 누수탐지비용에 대해서는 특별히 규정이 있는 것이 아닌 바, 윗집에서 누수탐지를 의뢰하시는 경우에 아랫집과 상의를 하셔서 공동으로 부담하시거나 윗집에서 부담하셔야 할 것으로 보입니다. 

 

누수로 인한 보상 범위

 

아랫집에 물이 새서 천정까지 벽지를 싹 갈아주는데 석고까지 요구합니다. 청소 부르는 것도 해줘야 한다며, 물건 치우는 값까지 요구하는데요 법적으로 어디까지 보상해주는 것이 맞나요?

 

#구변정변 답변

 

아파트누수로 인한 아래층 피해의 경우, 누수된 부분이 전유부분이면 지금 살고 계시는 소유자가 책임을 지고, 만약 공유부분이라면 아파트 관리단 내지 입주자대표회의에서 책임을 져야 합니다.

만약 질문자님이 소유하고 있는 전유부분에 의해 누수가 되어 아래층에 물이 새어 피해를 준 것이라면, 물이 새어 입게 된 통상적인 손해에 대해서는 배상을 해주어야 합니다. 이러한 통상손해는 위층에서 물이 새어 발생할 수 있는 손해로서 예를 들어 벽지교체비용, 천장석고보드 교체비용 등이라고 할 수 있습니다. 벽지가 오래되었더라도 위층에 의한 누수로 인해 피해를 입어서 아래층에서 벽지를 교체할 수 밖에 없는 상황에서는 그 손해에 대해 누수의 책임을 지는 위층 소유자가 배상책임을 지게 됩니다.

또 직접적인 손해가 발생한 것을 넘어선 확대손해에 대해서는 확대손해가 발생할 수 있는 지에 대해 일반인의 관점에서 예견가능하다면 인정될 수도 있습니다.

그런데 이러한 누수로 인한 손해배상여부 및 금액에 대해서는 보통 당사자 간에 합의를 하여 진행하는 경우가 많습니다.

질문자님께서는 억울하신 면이 있으시겠지만, 아래층에서 요구하시는 사항 중 누수가 된 부분의 벽지비용이나 석고보드교체비용 등은 부담해주셔야 할 것으로 보여지나, 누수가 되지 않은 부분에 대해서는 원칙적으로는 질문자님에게 배상의무가 없으니 그 점을 말씀하셔서 손해배상에 대한 협의를 하심이 좋을 것으로 생각됩니다. 

 

매매한 신축 아파트 기초공사 불량

 

새 아파트 입주 하루 전날 바닥에 심한 하자를 발견했습니다. 집 전체의 수평 불균형으로 인해 바닥이 파도치는 것처럼 꿀렁거립니다. 건설사에서는 지금 당장 하자 보수는 어렵고 참고 살라고 하는데, 나중에 매매시 문제가 될 거같다고 하자 그때 가서 하자 보수를 해주겠다고 문제가 생기면 책임지겠다는 각서를 써준다고 합니다. 그래서 건설사 직인을 찍어달라고 요청했지만 그건 끝까지 안된다고 하는데요
1. 기초공사 불량으로 하자를 잡을 수 없다는데 계약 취소가 가능한지
2. 하자 보수 기간인데 하자 보수를 이행해주지 않을 때는 어떻게 해야 하는지
3. 꼭 소송을 해야 하는 상황이 온다면 이길 확률이 있는지
궁금합니다.


#구변정변 답변

 

작년 말에 입주한 새아파트에 생활하기에 불편한 하자가 있어서 많이 힘드시겠어요.

우선 아파트 하자보수와 관련된 일반론을 살핀 다음 질문에 답을 해드리겠습니다.

우선 하자에 관한 책임은 공동주택관리법에서 규율하고 있습니다. 공동주택관리법 제36조 제1항에서는 ‘사업 주체는 공동 주택의 하자에 대하여 분양에 따른 담보책임을 진다.’고 규정하고 있으며, 여기서 하자란 공사상 잘못으로 인하여 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상 기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다(공동주책관리법 제36조 제3항). 그리고 사업주체란 주택법 제15조에 따른 주택건설사업계획 또는 대지조정 사업계획의 승인을 받아 그 사업을 시행하는 국가·지방자체단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사, 주택법 제4조에 따라 등록한 주택선설사업자 또는 대지조정사업자 및 그 밖에 주택법에 따라 주택건설사업 또는 대지조정사업을 시행하는 자를 말합니다(주택법 제2조 제10호).

 

담보책임의 기간은 하자의 중대성, 시설물 내구연한 및 교체 가능성 등을 고려하여 공동주택의 내력구조부별 및 시설공사별로 10년의 범위에서 정합니다. 이 경우 담보책임기간은 전유부분의 경우 입주자에게 인도한 날부터 기산합니다.

여기서 시설공사별 하자란 ‘공사상의 잘못으로 인한 균열·처짐·비틀림·들뜸·침하·파손·붕괴·누수·누출·탈락, 작동 또는 기능불량, 부착·접지 또는 결선 불량, 고사 및 입상불량 등이 발생하여 건축물 또는 시설물의 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함이 발생한 경우를 말합니다.’(공동주택관리법 시행령 제37조 제2호)

사업주체가 보수책임을 부담하는 시설공사별 하자담보책임기간은 마감공사(미장공사, 수장공사, 도장공사, 도배공사, 타일공사, 석공사, 옥내가구공사, 주방기구공사, 가전제품)의 경우 2년입니다.(공동주택관리법 시행령 제36조 제1항 제2호 및 별표 4)

 

이제 어머님께서 질문하신 내용을 각각 살펴보도록 하겠습니다.

1.기초공사 불량으로 하자를 잡을수 없다는데 계약취소가 가능한지

계약취소라는게 어떤 계약의 취소를 말씀하시는 것인지 불분명하나, 아마도 아파트매매계약의 해제를 말씀하시는 것으로 보입니다. 일반적으로 매매의 목적물인 부동산에 하자가 있는 경우 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한해 계약을 해제할 수 있고, 해당 부동산에 하자가 있다 하더라도 매수인이 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 있는 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있습니다(「민법」 제580조제1항 전단 및 제575조제1항). 또한 매수인이 부동산의 하자를 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 계약을 해제하거나 매도인에게 손해배상을 청구할 수 없습니다(「민법」 제580조제1항 후단). 어머님께서는 바닥의 요철이 심한 것을 이유로 계약을 해제하시고 싶으신 것으로 보이는데, 이를 계약의 목적을 달성할 수 없는 정도의 중대한 하자로 볼 것인지는 다툼의 여지는 있습니다.

 

다만 판례(의정부지법 고양지원 2011. 10. 21. 선고 2011가합2128,2739,3855,5486)는 “민법은 채무불이행에 대한 주요 구제수단으로 계약해제와 손해배상책임을 인정하고 있는데, 손해배상책임에 비하여 계약해제에 관해서는 좀 더 엄격한 요건을 요구하고 있다. 채무자가 주된 채무를 이행하지 못한 경우에는 손해배상책임과 함께 계약해제를 인정하지만, 부수적 채무를 이행하지 못한 경우에는 계약해제를 인정하지 않고 손해배상책임만을 부담한다. 이와 마찬가지로 계약 내용·목적·불이행의 결과 등 여러 사정을 고려하여 채무자가 이행하지 못한 채무가 경미하여 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 판단되는 경우에는 계약해제를 인정해서는 안 되고 손해배상책임을 인정하는 것으로 충분하다고 보아야 한다. 한편 민법 제575조, 제580조, 제581조는 매도인의 담보책임의 경우 하자가 있더라도 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없는 경우에는 계약해제를 인정하지 않는다는 점을 명시하고 있다. 따라서 매매목적물에 일정한 흠이 있는 경우 그로 말미암아 계약 목적을 달성할 수 없는 때에 매수인은 계약을 해제할 수 있지만, 그렇지 않은 경우에는 손해배상 등을 청구할 수 있을 뿐이다. 이와 같이 계약해제는 계약 당사자가 계약의 구속력에서 벗어나게 하는 것이기 때문에, 손해배상과 달리 엄격한 요건을 요구하고 있다고 볼 수 있다. 따라서 계약에서 해제사유를 정한 경우에도 그 사유에 해당하기만 하면 무조건 계약을 해제할 수 있는 것은 아니고, 채무불이행의 내용이 경미하여 그와 같은 채무불이행이 있더라도 계약 목적을 달성하는 데 지장이 없다고 볼 수 있는 때에는 원칙적으로 계약해제가 허용되지 않는다고 보아야 한다.”고 하여 경미한 하자의 경우에는 부동산 매매계약의 해제를 인정하지 않고 있습니다.

 

2.하자보수기간인데 하자보수를 이행해주지 않을 때는 어떻게 해야 하는지

우선 하자를 방치하거나 하자보수를 거절하는 사업주체와는 서로 양보하여 합의를 할 수 있습니다. 합의의 내용은 어느 하자에 대하여 보수공사를 할 것인가, 보수공사의 방법, 공사기간, 지체상금, 공사감독권 및 재하자의 보증 등입니다. 만약 합의가 잘 이루어지지 않는 경우 소송을 제기 하기 전에 각종 조정제도를 이용할 수 있습니다. 공정거래위원회나 소비자분쟁조정위원회도 이용할 수 있지만, 아파트 관련 법률분쟁해결에 있어서는 국토교통부의 하자심사·분쟁조정위원회를 통하여 해결할 수 있습니다. 이러한 합의나 조정이 모두 성립하지 않는 경우에는 소송을 제기하여 분쟁을 해결할 수 있습니다.

우선 작성해 주신 내용을 살펴보니 입주자 또는 입주자대표회의를 통해 하자보수의 청구는 이루어진 것으로 보입니다. 판례(대법원 2010. 1. 14 선고 2008다88368 판결)에 따르면, 입주자대표회의는 하자보수청구권만을 가지고, 하자보수에 갈음하여 손해배상청구소송을 할 수 없다고 판시하고 있으므로, 하자보수만 청구되었을 것으로 보입니다.

하자보수의 청구를 통해 하자보수가 이루어 졌음에도 계속 문제가 있는 경우 보수결과를 통보받은 입주자대표회의 등은 통보받은 날부터 30일 이내에 이유를 명확히 기재한 서면으로 사업주체에게 이의를 제기할 수 있습니다. 이 경우 사업주체는 이의제기 내용이 타당하면 지체 없이 하자를 보수해야 합니다(공동주택관리법 시행령 제39조제4항). 현재 어머님께서는 7월초에 보수결과를 통보받으신 것으로 보이는데, 30일 내에 사업주체측에 이의제기를 하셔야 할 것입니다. 이의제기는 내용증명우편으로 보내시는 것이 가장 명확합니다.  

 

3.꼭 소송을 해야 하는 상황이 온다면 이길 확률이 있는지

소송을 통해 계약을 해제하고자 한다면 계약 목적달성이 불가능한 중대한 하자에는 해당되기 어려워 패소할 가능성이 높지만, 하자보수의 이행 또는 현재 발생한 손해(바닥시공을 다시 하는데 필요한 비용 등)를 배상해달라는 소송의 경우 승소할 가능성이 있어 보입니다. 이는 적어주신 내용만으로 판단해본 것이므로 더 정확한 상담을 원하시면 방문하여 주시기 바랍니다.  

 

잘 보셨나요~?
마치 언니에게 상담받듯이 질문자의 마음을 헤아려 하나하나 정성스레 답변해주시죠 ^^
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