[구변정변] 전세, 월세 집주인 관여 범위

 

 

살다보면~ 아는 변호사 한 두 명쯤 있어야 든든하죠?
맘톡에서 쫌 아는 변호사 언니 두분을 모셨어요!

법률사무소 비상의 구민혜 변호사님, 그리고 정원진 변호사님
두 언니에게 무료 변호사 상담을 받고 싶다면 맘톡에 글을 작성하시면 됩니다.
단 작성시 반드시 #구변정변 을 본문내에 추가하셔야만 답변이 가능합니다.

답변은 24시간~48시간내(연휴 제외) 가능하며 답변이 없는 경우 맘톡 > 더보기 > 고객센터를 통해 문의해주세요.

답변 가능한 상담 분야는 아래와 같습니다.

가사분야
재판상 이혼, 협의이혼, 사실혼 재산분할, 양육비 청구, 면접교섭신청, 상속, 유류분 청구, 상속포기, 한정승인, 성년후견, 성과 본 변경 등 



그러면 그 동안 맘톡에서 상담한 내용을 사례를 통해 알아보도록 하겠습니다.

 

도배, 시멘트 등 월세는 집주인이 해주지 않나요~?

 

집주인이 자기도 하자가 있는 건 알지만 계약서에 나와있지 않다면서 발뺌을 합니다. 도배 안 해준다는 조건으로 보증금을 낮춘 거라고 중개사랑 얘기했다는데 저희는 그런 얘기들은 적이 없어요.

 

#구변정변 답변

급하게 임대차계약을 체결하고 입주를 하셨는데 하자가 많아 생활에 불편이 많으셔서 안타깝네요.. 


임대차계약을 체결하실 때, 미리 거주하실 집에 하자가 있는 지를 잘 확인하시고 또 추후 하자가 발생할 경우에 하자에 대해서 임대인이 수리 또는 보상을 해준다는 약정을 하시지 않으셨던 것 같습니다.

먼저 임대차계약에 있어 임대인은 수선의무를 부담하는데 이는 민법 제623조에 의해 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약 존속 중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”라고 규정하고 있고, 여기서 ‘인도’는 단순한 인도가 아니라 ‘목적물을 임대차의 목적에 따라 사용·수익하기에 적합한 상태로의 인도를 뜻합니다.

 

그런데 이러한 임대인의 수선의무는 목적물에 파손 또는 장해(이하 ‘하자’)가 생긴 경우 그것이 임차인이 별 비용을 들이지 아니하고도 손쉽게 고칠 수 있을 정도의 사소한 것이어서 임차인의 사용·수익을 방해할 정도의 것이 아니라면 임대인은 수선의무를 부담하지 않지만(대법원 1994. 12. 9. 선고 94다34692, 34708 판결 등 참조), 그것을 수선하지 아니하면 임차인이 임대차의 목적에 따라 사용·수익하는 것을 방해받을 정도의 것이라면 임대인은 수선의무를 부담합니다.(대법원 2012. 3. 29. 선고 2011다107405 판결 참조).

또 이러한 임대인의 수선의무의 대상이 되는 하자는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다고 보는 것이 판례입니다(서울중앙지방법원 2014. 6. 20. 선고 2014나13609 판결 참조).

따라서 질문자님의 주택의 현재 상태가 목적물을 사용 수익하기 어려울 정도의 하자가 있고 그 수선에 많은 비용이 들어가거나 임차목적으로 거주하기가 어려울 정도의 하자가 있다면 임대차목적물인 주택의 인도 당시에 있었던 하자라도 임대인이 수선의무를 부담한다고 보이므로 이에 대한 수선의무이행을 촉구하실 수 있고 만약 이 의무를 임대인이 이행하지 아니할 경우에는 임대차계약상 해지사유가 되오니 해지청구를 하실 수 있습니다. 

 

전세, 월세집에서 발생한 사고! 집주인에게 보상?

 

세면대가 낡아서 떨어지면서 파편이 날라와 팔이 찢어졌습니다.

집주인에게 보상청구할 수 있을까요?

 

#구변정변 답변

어머님께서 임차한 원룸의 세면대가 낡아서 떨어지면서 팔을 다치셨군요. 많이 놀라셨겠어요.

민법 제758조 제1항은 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 공작물 점유자가 손해를 배상할 책임이 있다. 그러나 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때에는 그 소유자가 손해를 배상할 책임이 있다.”라고 규정하고 있습니다. 여기서 공작물의 설치 또는 보존의 하자라 함은 공작물의 축조 및 보존에 불완전한 점이 있어 이 때문에 통상 갖추어야 할 안전성을 결여한 상태를 의미하는 것이며, 손해의 방지에 필요한 주의를 해태하지 아니한 때라함은 일반적으로 손해의 발생을 막을 수 있을 만한 주의를 말합니다.

이 사안에서 보면 원룸의 직접 점유자로서 그 설치 보전의 하자로 인한 손해배상의 1차적 책임자로 규정되어 있는 임차인 자신이 피해자인 경우 2차적 책임자로 규정되어 있는 원룸소유자를 상대로 위 민법 규정에 의한 손해배상책임을 물을 수 있는지 문제됩니다.

 

판례는 “공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 타인에게 손해를 가한 때에는 1차적으로 공작물의 점유자가 손해를 배상할 책임이 있고, 공작물의 소유자는 점유자가 손해의 방지에 필요한 주의를 해태(懈怠)하지 아니한 때에 비로소 2차적으로 손해를 배상할 책임이 있는 것이나, 공작물의 임차인인 직접점유자나 그와 같은 지위에 있는 것으로 볼 수 있는 자가 공작물의 설치 또는 보존의 하자로 인하여 피해를 입은 경우에 그 주택의 소유자는 민법 제758조 제1항 소정의 책임자로서 이에 대하여 손해를 배상할 책임이 있는 것이고, 그 피해자에게 보존상의 과실이 있더라도 과실상계의 사유가 될 뿐이다.(대법원 1993. 2. 9. 선고 92다31668 판결)”라고 하여 주택의 하자로 인해 임차인에게 손해가 발생한 경우, 주택의 소유자에게 손해배상책임을 인정하고 있습니다.

따라서 어머님께서는 낡은 세면대가 떨어져서 입은 손해, 즉 치료비 등을 원룸 주인에게 청구하실 수 있을 것으로 보입니다. 다만 어머님께서 세면대가 낡아서 떨어졌다는 점을 입증하셔야 하며, 구체적 사실관계에 따라 어머님이 임차인으로서 주택의 보존에 있어서 하자보수요구 등을 하지 않았던 사정 등이 고려되어 어머님에게 일부 과실이 인정될 여지가 있어 보입니다. 소송과정에서는 입증의 문제가 발생할 수 있으므로 상호 합의하에 해결하시는 편이 간명한 해결책으로 보입니다.

 

집주인의 실수인정! 재산적 피해 보상 요구가능?

 

곰팡이 문제로 집주인과 이야기를 했는데 집주인이 본인들의 실수라고 인정했습니다. 그래서 이사를 가겠다고 했더니 집주인이 원래 기간이 끝나기 전에 나가면 복비와 기타 비용이 발생한다고 하는데 자기들이 잘못했으니 모든 비용은 본인들이 처리하고 보증금은 돌려주겠다고 합니다.

그런데 저희 입장에선 이사비와 저희가 손해 본 재산적 피해 보상을 요구할 수 있지 않나 궁금합니다.

 

#구변정변 답변

새로 이사 가신 집에 습도가 지나치게 높은 하자가 있어 곰팡이가 발생하여 옷과 장롱이 망가지는 손해를 입으셨네요. 아기도 태어났는데 걱정이 많이 되셨겠어요.

먼저 말씀해주신 사실관계와 매우 유사한 판례가 있어서 소개해드리고 싶네요.

 

<서울중앙지법 2014.6.20, 선고, 2014나13609>

【판시사항】

[1] 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 이미 존재하고 있었던 하자가 임대인의 수선의무의 대상이 되는지 여부(적극)

[2] 임대목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우, 임차인이 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 할 수 있는지 여부(한정 적극)

[3] 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있는데도 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 임대인에게 지체 없이 통지하지 않은 경우, 임대인이 부담하는 손해배상책임의 범위

[4] 甲이 乙로부터 임차한 다가구주택에서 거주하는 동안 심한 결로와 곰팡이 등으로 손해를 입었음을 이유로 乙을 상대로 배상을 구한 사안에서, 甲이 민법 제634조의 통지의무를 제대로 이행하지 아니하였으므로 甲이 지체 없이 乙에게 이를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 乙을 상대로 손해배상청구를 할 수 있다고 한 사례

 

【판결요지】

[1] 임대인의 수선의무의 대상이 되는 목적물의 파손 또는 장해(이하 ‘하자’라고 총칭한다)는 임대차기간 중에 드러난 하자를 의미하는 것으로서 임대차기간 중에 비로소 발생한 하자에 한정되지 않고, 이미 임대인이 임차인에게 목적물을 인도할 당시에 존재하고 있었던 하자도 포함된다.

[2] 임대인이 귀책사유로 하자 있는 목적물을 인도하여 목적물 인도의무를 불완전하게 이행하거나 수선의무를 지체한 경우, 임차인은 임대인을 상대로 채무불이행에 기한 손해배상을 청구할 수 있고(민법 제390조), 임대차계약을 해지할 수도 있다. 그리고 목적물의 하자에 대한 수선이 불가능하고 그로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없는 경우에는, 임차인의 해지를 기다릴 것도 없이 임대차는 곧바로 종료하게 되고, 임차인이 목적물을 인도받아 어느 정도 계속하여 목적물을 사용·수익한 경우가 아니라 목적물을 인도받은 직후라면 임대차계약의 효력을 소급적으로 소멸시키는 해제를 하는 것도 가능하다.

[3] 임대차 목적물에 임대인의 수선을 요하는 하자가 있다고 하더라도, 임대인이 이를 모르고 있고 임차인 또한 이를 임대인에게 지체 없이 통지하지 아니한 경우, 임대인이 통지를 받지 못함으로 인하여 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 범위 내에서는, 수선의무 불이행에 따른 손해배상책임은 물론 하자담보책임에 따른 손해배상책임도 부담하지 않는 것으로 해석함이 타당하고, 이러한 경우 임대인은, 임차인이 지체 없이 하자를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 책임을 부담한다.

 

[4] 甲이 乙로부터 임차한 다가구주택에서 거주하는 동안 수시로 방과 거실의 천장에서 물방울이 고이면서 떨어지고 창문에서 물이 흘러내리며 벽지가 축축하게 젖어 있었으며, 이로 말미암아 벽지와 甲 소유의 가구, 옷, 가방 등에 곰팡이가 심하게 발생하여 손해를 입었음을 이유로 乙을 상대로 배상을 구한 사안에서, 임대차 목적물에 위와 같은 현상과 곰팡이를 유발시킨 하자가 존재하였고 이로 말미암아 甲이 임대차의 목적인 주거를 위하여 사용·수익하는 것 자체가 불가능하지는 않았지만 방해는 받았으며, 위 하자는 수선이 가능하였는데 甲이 민법 제634조의 통지의무를 제대로 이행하지 아니하여 乙이 목적물에 대한 수선을 할 수 없었던 상태에서 甲은 이사 나갔으므로, 甲은 乙을 상대로 甲이 목적물의 하자로 인하여 임대차의 목적을 달성할 수 없었다거나 乙이 수선의무를 이행하지 아니하였다는 이유로 손해배상청구를 할 수는 없고, 단지 甲이 지체 없이 乙에게 이를 통지하여 수선이 이루어졌다고 하더라도 피할 수 없었거나 제거될 수 없었던 기발생 손해에 대하여만 乙을 상대로 목적물 인도의무의 불완전이행에 따른 손해배상책임 내지 하자담보책임에 기한 손해배상청구를 할 수 있다고 한 사례.

 

위 판례의 내용을 해석해 보면 임차인이 임차 목적물에 발생한 수선 가능한 하자에 대하여 임대인에게 통지하는 통지의무를 이행하였음에도 임대인이 하자를 보수하여 주지 않아 발생한 손해에 대해서는 손해배상청구가 가능하다는 취지로 볼 수 있습니다.

적어주신 내용에 비추어 보면 이사하신 뒤에 습도가 계속 높은 문제가 있어서 임대인에게 이러한 문제가 있음을 통지하였으나 임대인은 환기가 잘 안되어서 그렇다는 식으로만 대답하면서 수선의무를 이행 하지 않았던 것으로 보입니다. 따라서 옷이나 농에 곰팡이가 생겨서 손해가 발생하였다면 이러한 부분은 손해배상을 받으실 수 있을 것으로 보입니다. 

 

잘 보셨나요~?
마치 언니에게 상담받듯이 질문자의 마음을 헤아려 하나하나 정성스레 답변해주시죠 ^^
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