[구변정변]부동산 관련 상담사례 모음

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이혼상담사례1 - 사실혼 , 배우자 외도
이혼상담사례2 - 동거남의 외도, 양육권, 남편의 폭언으로 인한 이혼, 변호사비용 문의 등
무료상담사례1 - 생활법률 관련

 

오늘은 무료 상담사례 중 부동산 상담과 관련한 사례를 소개해볼게요.

 


 


맘톡커 A 사례 - 전세만기 전 이사

 

전세로 2년 계약했으나 사정이 있어 이사를 해야합니다. 그런데 집주인이 전세금을 높여 집이 나가질 않아요. 이 경우 2년을 다 채워야 할까요? 중개비용은 전세 만기전이라 저희가 내기로 했습니다.

 

구변정변답변

계약기간만료 전 부득이 이사를 가야해서 고민이 많으시군요. 임대차 계약기간(실무상 전세계약은 등기가 되어 있지 않다면 법률상 ‘임대차계약’으로 봅니다.)이 정해진 경우 계약기간이 만료되기 이전에는 계약을 해지할 수 없는 것이 원칙입니다. 다만, 질문자님처럼 임대인과 쌍방 합의가 있는 경우(임대인이 양해를 해준 경우)에는 해지가 가능합니다. 이 경우에도 임대인은 일반적으로 임차인에게 새로운 임차인을 구해 놓고 보증금을 반환해주는 조건으로 합의해지를 해 주는 것이 일반적입니다. 한편, 임대차계약을 해지하는 경우 임대인은 보증금을 증액할 수 있는 권리가 있기 때문에 보증금 3천만 원을 더 증액하는 것은 법적인 문제가 없는 것으로 보입니다. 그런데 질문자님의 상황처럼 전세금이 증액되어 새로운 임차인을 구하지 못한다면, 말씀하신 것처럼 기간을 2년 채우거나, 전세금을 낮춰달라고 요청하는 것이 일반적입니다. 그러나 임대인이 전세금을 낮춰주지 않는다면, 아래와 같이 제안을 해보는 것도 방법이 될 수 있습니다. 전세금을 기존 수준으로 해서 새로운 임차인을 구하기로 하고, 질문자님이 나가실 때 반환받아야할 총 전세금 중 임대인이 원하는 증액금 3천만 원을 제외하고 받으시고, 위 3천만 원은 원래 질문자님의 전세계약기간 만료일에 최종 반환받기로 하는 조건으로 합의해지를 하는 것도 방법이 될 수 있을 것으로 보입니다. 다만, 이와 같은 합의해지를 하는 경우 계약서를 제대로 작성하셔야 하며, 3,000만원에 대한 별도의 반환계약은 주택임대차보호법과 무관하게 단순한 민사상 채권자와 채무자 관계로 남을 수 있는 점을 유의하셔야 합니다. 결론적으로, 임대차 계약기간 전 합의해지는 임대인과 임차인이 어떻게 합의를 하느냐에 따라 달려 있습니다. 임대인에게 상황을 잘 설명하시고 아무쪼록 잘 협상을 해 보시기 바랍니다.

 

 


맘톡커 B 사례 - 아파트 임대 만료 후 집 수선비 관련

 

아파트를 임대해줬는데 계약 만료 후 집을 둘러보니 곰팡이가 심하게 피어 있었습니다. 관리소홀의 문제가 있어 나가는 세입자에게 장기수선충담금을 내어드리지 않고 집 수리를 하기로 하였습니다. 헌데 갑자기 중개업자를 통해 민법 623조를 내세워 돈을 돌려달라고 하네요. 이미 합의한 사항인데 번복이 가능한가요? 만약 제가 돈을 돌려주지 않으면 어떻게 되나요?

 

구변정변답변

오랜 시간 정이 쌓였을 임차인과 마무리가 안 좋게 되어서 많이 속상하시겠어요.. 원칙적으로는 민법 623조에 의해 임대차목적물의 수선유지의무는 임대인에게 있으나 임대차목적물에 살면서 발생하는 사소한 수리부분은 임차인이 부담하고 수리가 필요한 정도가 매우커서 임대차 목적물을 사용하기 어려운 정도에 이르렀다면 그 경우에는 임대인이 수리비용을 부담한다고 봄이 판례의 태도입니다. 또 이러한 민법 623조의 규정은 강행규정이 아닌 임의규정으로 임대인과 임차인간에 서로 임차목적물 수선에 대하여 협의된 사항이 민법 623조에 우선합니다. 그런데 질문자님의 사안은 임대차계약이 해지되면서 임차인의 원상복구의무가 문제되는 부분으로 보여 집니다. 만약 임차인분과 임대차 계약서를 작성 시에 특약으로 원상복구의무조항을 두었다면 그 조항을 근거로 하여서 임차인분에게 해당 비용의 청구가 가능합니다. (단, 이 경우에도 원상복구의무 특약이 임차인의 권리 중 부속물매수청구권이나 비용상환청구권을 지나치게 제한하는 것이라면 무효가 될 수도 있습니다.) 그런데 만약 그러한 특약조항이 없이 임대차계약을 체결하셨다면, 추후에 임차인과 임대인의 협의로 원상복구 내용을 정할 수 있습니다. 따라서 질문자님은 임차인분과 원상복구 내용에 대해 이미 사전에 협의를 하였고 그에 따라 비용도 지급받은 것으로 보여 지므로, 이러한 협의내용을 우선으로 주장할 수 있을 것으로 보입니다. 그리고 임차인분이 주장하는 대로 이 사안의 경우가 설사 민법 623조의 임대인의 유지수선의무에 해당한다고 보더라도 판례의 태도에 따를 때, 임대차목적물을 사용하기 어려울 정도에 이르렀다고 보기는 힘들어서 임대인의 책임영역으로 판단되어지기도 어려울 것으로 보여 집니다. 원만한 해결을 위해서는 임차인분이 업체청소도 하는 등 노력을 보였던 점도 있으니, 임차인에게 일부 금원을 돌려주는 방법도 한번 고려해보심이 좋을 것 같습니다. 아무쪼록 잘 협의하셔서 처리하시길 바랍니다.

 

 


맘톡커 C 사례- 월세 계약일 만료 3일전 통보 시 이사비용

월세 계약 만료일 이전에 집주인이 만기일 집을 비워달라는 통보를 받았습니다. 헌데 계약 만료일을 집주인이 잘못알고 있는 듯 합니다. 실제 계약 만료일 4일을 두고 해지 의사가 왔씁니다. 계약일 전 통보받았으니 나가야하는게 맞나요? 이사 비용은 저희가 부담하나요? 주인이 부담하나요?

 

구변정변답변

먼저, 주택임대차보호법상 계약의 갱신 규정은 아래와 같습니다. 제6조(계약의 갱신) ① 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 1개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다. ② 제1항의 경우 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약의 해지) ① 제6조제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지(契約解止)를 통지할 수 있다. ② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다. 위와 같이 주택임대차보호법상 임대인이 적어도 계약기간 만료 1개월 전에 갱신거절의 의사표시를 하지 않았다면 임대차계약은 종전과 같은 동일한 조건으로 갱신되었기 때문에 임대인이 계약기간 만료 며칠 전에 문자로 해지 통보를 하였더라도 질문자님은 법률상 나갈 의무는 없습니다. 또한, 주택임대차보호법상 위와 같이 갱신이 된 경우 원칙적으로 계약기간은 2년이며, 이때, 임차인은 언제든지 계약 해지를 통지할 수 있지만, 임대인의 계약해지권은 특별한 사정 없는한 인정되지 않습니다. 따라서 현재 질문자님은 임대건물에서 나갈 필요는 없으시고, 만약 합의 하에 나간다고 하더라도 이사비를 요청하시길 바랍니다. 

 

잘 보셨나요~?
마치 언니에게 상담받듯이 질문자의 마음을 헤아려 하나하나 정성스레 답변해주시죠 ^^맘톡에 질문하기 어려운 문제가 더 자세한 상담을 원한다면 법률사무소 비상으로 바로 연락주세요.답변은 24시간~48시간내(연휴 제외) 가능하며 답변이 없는 경우 맘톡 > 더보기 > 고객센터를 통해 문의해주세요.

답변 가능한 상담 분야는 아래와 같습니다.

 

가사분야

재판상 #이혼, #협의이혼, 사실혼 재산분할, #양육비 청구, 면접교섭신청, 상속, 유류분 청구, 상속포기, 한정승인, 성년후견, 성과 본 변경 등


법률 상담전화 031 - 8009- 0909 
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